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养老地产:无奈下的繁荣

作者: 来源: 时间:2020-02-25

        养老地产是会成为开发商未来盈利的载体,还是在房地产调控时期无奈的权宜之计,最终长成四不像的怪胎?

  将依山傍水、风景秀丽的别墅区改造成为养老地产,这完全颠覆了以往人们对养老院的认识。由独栋别墅区改造而成的养老社区,销售的是奢华。

  不过,销售奢华却属无奈之举。别墅养老地产开发商对《财经国家周刊》记者表示,这个别墅区在几年前就建好了,但由于诸多限制,一直没有办法销售,曾经销售过几套房后被政府处予了高额的罚金,只好暂时租赁给几个私营企业做办公处所。这时,投资养老产业的基金看上了这一片离市区不算太远的休闲之地,双方达成协议,由基金出资将之改造成高端的养老社区,面对市场可销售亦可高价租赁。

  目前中国还没有形成真正意义上的养老地产,大部分养老公寓多由政府补贴,并未实现盈利,涵盖老年公寓的项目用地一般是划拨用地,即通过支付征地、补偿、青苗费等费用把集体土地变成国有土地,不经过土地招拍挂市场,土地价格相对很便宜。或者土地性质原不属于房地产开发,挂上养老地产的名义后可变相销售。但挂上养老地产的房屋一般无法办理房产证,一般产权为使用权,最多20年。

  因此,若非出于无奈,并没有任何一家开发商会拿高价拍得的土地去做养老地产。尽管如此,在限购条例、批地困难、销售证难办等诸多房地产调控政策压力之下,养老地产正成为开发商突围的一条路径。

  发改委相关人士对记者表示,目前民政部和老龄委在管理及参与养老产业的相关事宜,但如果光靠政府财力解决即将到来的老龄化问题,将难以持续,所以政府也在急迫地探索一条养老地产市场化发展的道路。

  上述人士称,目前国家对于养老地产的政策放得很开,各地方政府在土地上、银行在信贷上均会给予一定支持,就是希望更多的开发商进入到养老地产领域中,对于一些存在问题的地产项目改造为养老地产,也是默许的。

  国家统计局发布的第六次全国人口普查主要数据显示,中国老龄化进程正在加快,目前全国人口中60岁及以上的人口占比已达到13.26%,与2000年相比增长了2.93个百分点。与老龄化相伴而生的一系列问题,使得中国传统的家庭养老模式遭遇困难,这也催生了“以房养老”等新型养老方式。养老地产前景也被各大房地产商看好。

  个别先知先觉的开发商似乎已经嗅到了其中的财富味道。越来越多的一线开发商也开始试水养老地产。

  万科、保利、富力等诸多房企纷纷涉足养老地产,其他一些开发商在无奈中也在转向养老领域,但养老地产项目发展依然没有一个鲜明的盈利模式,更多地还是在走将原有的房地产开发模式披上养老地产概念的老路,只是房地产在通过养老地产的名义变相突围。

  养老地产是会成为开发商未来盈利的载体,还是在房地产调控时期无奈的权宜之计,最终长成四不像的怪胎?

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